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Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures en materia de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificación de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protección del Dret a l’habitatge

Se ha publicado en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (el “DOGC”) del día 21 de septiembre de 2020, nº 8229, la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures en materia de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, del Departament de Presidència de la Generalitat de Catalunya.

La regulación comentada debe enmarcarse, nuevamente, en un intento de limitar el aumento de las rentas en los contratos de arrendamientos urbanos ante la situación que se está viviendo y cuyas consecuencias se anuncia que pueden no ser tan limitadas en el tiempo como inicialmente podía preverse.

Teniendo en cuenta el panorama económico incierto desde la perspectiva económica, de la salud pública y la pandemia del Covid-19, el problema de la vivienda sigue ocupando, como antes de la declaración del estado de alarma en marzo de 2020, una parte de la agenda política de España en general y de Cataluña particular.

A los anteriores intentos realizados por el Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge, publicado en el DOGC del día 30 de diciembre de 2019, nº 8032, cuya aplicación fue suspendida rápidamente por el Tribunal Constitucional, publicándose en el BOE del 21 de julio de 2020 el recurso de inconstitucionalidad contra éste y otras normativas de la que traen causa; la Ley que no ocupa parece que tendrá el mismo destino, pues ya se ha anunciado la interposición del recurso de inconstitucionalidad sobre la misma.

El problema del acceso a una vivienda digna en una economía de mercado no es, desgraciadamente, un problema nuevo, ni el Covid-19 es su causa. Este problema ya existía con mucha anterioridad con una especial y gravedad en Cataluña. El Covid-19 agravará sin duda la situación por su directa influencia en la economía y en el mercado laboral.

En un nuevo intento, el DOGC del día 21 de septiembre, nº 8229, ha publicado la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en materia de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge,para intentar controlar el aumento de las rentas de alquiler de vivienda, si bien anticipamos que acabará con la suspensión de su aplicación y con un nuevo recurso ante el Tribunal Constitucional, al igual que la normativa anterior.

  1. Finalidad

La Llei 11/2020, de 18 de septiembre, pretende incidir en la contención y moderación de rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda, cuando ésta esté destinada a residencia permanente del arrendatario y se halle en área declarada con mercado de vivienda tenso. Este régimen de contención de rentas busca el equilibrio entre el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana, y se instrumenta mediante la aplicación del denominado Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.

  1. Ámbito de aplicación

La norma se aplica a viviendas destinadas a (i) residencia permanente del arrendatario y (ii) que la vivienda arrendada esté situada en una zona declarada por la Administración como área con mercado de vivienda tensa. La norma establece 60 municipios en que se considera que existe ese mercado tenso, incluyendo las cuatro capitales de provincia y casi toda el área metropolitana de Barcelona.

Se excluye de su ámbito de aplicación aquellos contratos de arrendamiento de vivienda, (i) sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta; (ii) suscritos antes del 1 de enero de 1995; (iii) los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial; (iv) los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales; (v) los de carácter asistencial; y (vi) los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables a un alquiler social obligatorio.

Por lo tanto, se aplica a todos aquellos contratos de arrendamiento sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (la “LAU”),destinados a vivienda permanente del arrendatario y en un ámbito de naturaleza privada.

Llamamos la atención a la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU), lo que a sensu contrario significa que todos los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores a 1 de enero de 1995 estarían sujetos a esta Ley, vulnerando de esta forma el principio constitucional de irretroactividad de las leyes.

  1. Declaración de áreas con mercado de vivienda tenso

Corresponde a la Administración de la Generalitat de Catalunya calificar determinadas zonas del territorio como áreas con mercado de vivienda tenso y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan en ellas a un régimen de contención de las rentas.

Para ello, se fundamentará en que sean municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población.

Esta situación de riesgo puede venir determinada por alguna de estas condiciones:(i) porque la media del precio de los alquileres de vivienda experimente en dicha área un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Cataluña; (ii) porque la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto personal o familiar supere de media en dicha área el 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el 30% de la renta media de las personas menores de treinta y cinco años; (iii) o porque el precio de los alquileres de vivienda haya experimentado, en los cinco años anteriores al momento de la declaración, un crecimiento interanual acumulado de al menos tres puntos porcentuales por encima de la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.

Estos elementos corresponderán a la Administración el valorar su existencia y la declaración debe ir precedida de un procedimiento administrativo con trámite de consulta, audiencia e información pública.

La competencia para formular esta declaración se atribuye al Departament de la Generalitat competente en materia de vivienda. En sus respectivos ámbitos territoriales podrá ser ejercida también por el Ayuntamiento de Barcelona, mediante un acuerdo del órgano municipal competente y por el Área Metropolitana de Barcelona, por iniciativa propia o a solicitud de los municipios que la integran.

Además, el texto detalla el contenido de esta declaración, incluyendo su duración, que no puede exceder de cinco años desde la publicación de la declaración en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

La declaración de un municipio o una parte de él como área con mercado de vivienda tensa requiere la aplicación en todo ese territorio de un Índice de referencia de precios de alquiler de vivienda.

  1. ¿Cómo se determina la renta inicial del alquiler?

En los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en un área con mercado de viviendas tenso, la renta pactada al inicio del contrato está sujeta a las siguientes condiciones:

4.1. No puede sobrepasarse el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.

4.2. No puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el denominado índice de garantía de competitividad (1), aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta Ley.

No obstante, este último criterio no es aplicable si existía una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la norma o si se formaliza un contrato de arrendamiento relativo a una vivienda inicialmente excluida de su aplicación cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.

4.3. El texto recoge un régimen específico aplicable a los contratos de nuevo arrendamiento sujeto al régimen de contención de rentas que tenga por objeto una vivienda que haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta Ley, si el arrendador es una persona física con una unidad de convivencia con unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya (2) (incluyendo las rentas de arrendamientos que pueda tener) y si el arrendatario tiene unos ingresos superiores al 3,5 veces al citado indicador de suficiencia de Cataluña, en cuyo caso solo se le aplica el límite la renta consignada en el último contrato de arrendamiento de manera que, si este último contrato de arrendamiento es inferior al precio de referencia que se establezca por la Administración, la nueva renta puede incrementarse hasta ese precio de referencia.

4.4. Puede aumentarse una renta sujeta a la contención de la renta por obras de mejora realizadas en el último año en la vivienda en habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética. El incremento de la renta se hace según el capital invertido siguiendo la normativa de la Ley de arrendamientos urbanos, descontándose las ayudas o subvencionas públicas percibidas.

  1. ¿Cómo se determina el denominado precio de referencia?

La contención de las rentas se instrumenta mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda (http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/).

El precio de referencia se establecerá de acuerdo con dicho índice, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, o bien, excepcionalmente, desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de hasta un cinco por ciento, dadas las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento.

5.1. El contrato de arrendamiento realizado por escrito deberá anexionar el documento que genera el sistema con la información relativa al valor, expresado en euros por metro cuadrado y especificando los márgenes superior e inferior a fecha de la formalización del contrato de arrendamiento.

5.2. El contrato de arrendamiento ha de indicar también expresamente el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda el Índice de referencia de Precios de alquiler, en euros por metro cuadrado, salvo que las partes acuerden un aumento máximo del 5%, atendiendo a las características de la vivienda.

Este aumento acordado solo puede hacerse en todo caso si concurren como mínimo tres circunstancias que deben constar por escrito en el contrato de arrendamiento: (i) existencia de ascensor; (ii) existencia de aparcamiento; (iii) vivienda amueblada; (iv) que la vivienda disponga de sistema de calefacción o refrigeración; (v) que existan zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o terraza; (vi) que exista piscina comunitaria o equipamientos análogos; (vii) que disponga de servicio de conserjería en el edificio; o (viii) que la vivienda tenga vistas especiales.

5.3. En caso de no indicar el importe exacto que las partes acuerden como precio de referencia, se entiende que se corresponde estrictamente con el que resulte del índice de referencia sin aumento posible.

5.4. En caso de que la renda inicial venga determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador tiene la obligación de informar por escrito al arrendatario de la fecha y del importe de la renta del anterior contrato de arrendamiento y justificar, en su caso, la nueva renta.

5.5. En todo caso, la renta que se establezca puede actualizarse según establece la LAU.

5.6. En los contratos de arrendamiento sujetos al régimen de contención de rentas regulado por esta Ley se puede pactar que el arrendatario asumirá los gastos generales y de servicios individuales, según la LAU, pero en el contrato debe hacerse constar de manera desglosada y diferenciando la renta y los gastos. Cada mes de enero debe entregarse una liquidación de los gastos al arrendatario que haya hecho efectivas durante el anterior año., devolviendo las cantidades que sean inferiores a las pactadas.

5.7. Los contratos de arrendamiento sujetos a contención de la renta que se refieran a obra nueva o en los que se haya realizado una gran rehabilitación, durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar el margen superior del Índice de Referencia de Precios de Alquiler para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano, salvo que se hayan obtenido subvenciones para ejecutar las obras, en cuyo caso la renta se determinará según el régimen general de determinación de la renta inicial, sin perjuicio del acuerdo que puedan alcanzar con la administración entendemos sobre esas subvenciones.

  1. ¿Qué pasa si se realizan obras de mejora en la vivienda objeto de arrendamiento?

En caso de obras de mejora, estando sujeta al régimen de contención de rentas de esta Ley, el arrendador, una vez que haya transcurrido el término legal mínimo de duración obligatoria del contrato, puede incrementar la renta sin sujeción a límite alguno.

No obstante, no se consideran obras de mejora las obras necesarias para el mantenimiento y la conservación de la vivienda o del edificio en el que esté integrado. Tampoco se consideran obras de mejora las obras exigibles para el funcionamiento, la reparación o la seguridad de los elementos que lo integren.

El incremento de la renta, en estos casos, debe notificarse expresamente, identificando y eliminando los gastos que no tengan la consideración de obras de mejora.

  1. Reembolso de las cantidades percibidas en exceso

La Ley pretende ser tan escrupulosa con el límite de la renta que establece la obligación de reembolsar al arrendatario por el arrendador, aquellas cantidades que sobrepasen los límites establecidos y a dicha cantidad a reembolsar, se le aplica un interés legal incrementado en tres puntos. Actualmente, dicha cantidad está en el 3% por lo que, en caso de una devolución, a esa cantidad se le aplicará un interés del 6%, desde la perfección del contrato y hasta el pago de dicha devolución.

  1. Deber de información

La Ley establece para todas las ofertas de arrendamientos de vivienda el deber de informar a los posibles arrendatarios de la aplicación del valor que corresponda según el Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, en su caso, del importe de la renta que se aplicaba en el último contrato de arrendamiento vigente en aquella misma vivienda.

  1. Régimen sancionador administrativo

Se establecen sanciones en caso de sobrepasar la renta indicada según el Índice o el ocultamiento de que dicha vivienda se le deba aplicar el régimen de contención de rentas o la información relativa al Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, que pueden ir desde los 3.000 € a los 90.000 €.

También puede ser objeto de sanción el no adjuntar al contrato de arrendamiento el Índice de referencia generado.

  1. Aspectos judiciales

La Ley pretende que se establezcan sistemas de resolución extrajudicial de los conflictos que puedan surgir entre arrendadores y arrendatarios en los casos de determinación de la renta o del reembolso de cantidades pagadas en exceso.

En este sentido, se establece una norma claramente inconstitucional, por la que las demandas judiciales cuyo objeto sea la determinación de la renta o el reembolso de cantidades pagadas en exceso por el arrendatario se resolverán siempre por un procedimiento verbal con independencia de su cuantía.

  1. Entrada en vigor

Esta Ley ha entrado en vigor el día siguiente a su publicación en el DOGC, es decir el día 22 de septiembre de 2020.

Por lo tanto su régimen es de aplicación a los contratos de arrendamientos urbanos de vivienda que se celebren a partir del día 22 de septiembre de 2020, con las siguientes excepciones:

  • La aplicación del régimen de contención de rentas en el caso de las viviendas de nueva edificación o de las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación entrará en vigor en el plazo de tres años desde la entrada en vigor de la norma.
  • Los contratos de arrendamiento que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con mercado de vivienda tenso concluidos antes de la entrada en vigor de la presente ley seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior. En caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración del área como mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se aplicará lo establecido en esta Ley.
  • Y se declaran áreas con mercado de vivienda tenso los municipios con índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que constan en el anexo, que son aquellos en los que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un veinte por ciento en el período comprendido entre los años 2014 y 2019, pertenecientes al Área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de veinte mil habitantes. Esta declaración transitoria tiene una duración de un año, desde la entrada en vigor de la norma, y dejará de surtir efectos, en cada uno de los términos municipales afectados, si los órganos competentes formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio, o si, una vez transcurrido el plazo, no se ha formulado una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso relativa a aquel municipio.

Barcelona, 28 de septiembre de 2020.


(1) Hay que recordar que a partir del 1 de abril de 2015 hubo un cambio importantísimo en la normativa de aplicación del IPC o no o del IGC (Índice de Garantía de Competitividad). El 1 de abril de 2015 entró en vigor la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, que afectó a los contratos de arrendamiento firmados a partir de esa fecha, estableciendo que, si no hay pacto expreso, no se podrá revisar el alquiler. Si se pacta expresamente algún mecanismo de revisión de valores monetarios, pero no se detalla el índice o la metodología, la renta se revisará cada año, pero solo según la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) en la fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice publicado en la fecha de renta que se revisará en cada anualidad de revisión del contacto.

(2) Como referencia, para el año 2020, la Llei de Pressupostos de la Generalitat de Catalunya fijó el valor del Indicador de Renta de suficiencia de Cataluña en 569,12 euros mensuales y 7.967,73 euros anuales.